Investir dans l'immobilier locatif face au double jeu de l'état
Mise à jour: 13 décembre 2020
En apparence, tout est fait pour inciter les Français à investir dans l'immobilier locatif.
Mais cette politique accomodante envers les investisseurs sert surtout les intérêts de l'état. Comment ne pas être
aveuglé par cette bienveillance affichée ?
Une relation ambigue entre l'état et l'investisseur locatif
L'exemple des logements étudiants
Depuis plusieurs années, l'état réduit l'effort de construction et de rénovation des résidences universitaires, et la gestion des logements
étudiants est déléguée aux investisseurs privés.
L'investisseur est comblé:
- La demande de logements privés augmente;
- Le niveau des loyers est maintenu grâce aux allocations versées aux étudiants (ou directement aux bailleurs).
Le gouvernement y tire aussi un grand avantage. Ce régime est moins engageant, et les "Allocations Logement" peuvent être réduites du
jour au lendemain.
Autre exemple: les meublés de tourisme
Les locations saisonnières ont des retombées économiques très positives pour la France. Les touristes consomment dans les commerces et
les restaurants, et l'existence d'une offre variée de logements permet à une plus large clientèle de venir dans notre beau pays (tout
le monde n'a pas les moyens de séjourner à l'hôtel).
Tout semble donc pousser les gouvernements successifs à dorloter les investisseurs immobiliers.
Mais derrière cette apparente bienveillance,
de nombreux pièges existent et doivent être connus avant d'investir dans l'immobilier
locatif.
Les niches fiscales pour investir dans l'immobilier locatif
Il faut avouer que les niches fiscales ne dérangent que ceux qui n'en bénéficient pas.
Et force est de constater que
les avantages fiscaux ne manquent pas pour investir dans l'immobilier locatif...
Du régime micro-foncier pour la location nue, en passant par le régime micro-BIC ou l'utilisation des amortissements pour la location
meublée, l'état semble favoriser l'investissement locatif à grands coups de réductions d'impôts.
Tour d'horizon...
Le régime micro-foncier
Le
régime micro-foncier est sans doute le régime fiscal le plus connu des Français.
Il concerne les locations de logements nus (loués sans les meubles) et sert souvent de point de départ pour investir dans l'immobilier
locatif.
Les règles de ce régime fiscal sont simples. Vous pourrez déduire forfaitairement vos charges locatives (30 % des loyers perçus), et
vous lancer sans avoir à tenir de comptabilité complexe.
Quelques conditions néanmoins:
- Le cumul de vos loyers (hors charges) ne doit pas dépasser 15.000 €;
- Vous ne pourrez déduire aucune autre charge.
| Locations concernées |
Logements non meublés |
| Plafond annuels des loyers hors charges |
15.000 € |
| Abattement sur les loyers |
30 % |
| Autres déductions autorisées |
Aucune |
Tenue de comptabilité obligatoire ? |
Non |
Le régime micro-foncier
Le régime micro-BIC classique
Contrairement à la location nue qui n'offre que deux possibilités (micro-foncier ou régime réel), la location meublée est accessible via
de nombreuses options fiscales.
Le
régime micro-BIC tout d'abord, permet de déduire 50 % de l'ensemble des loyers perçus, pour tenir
compte des charges locatives. Bien sûr, dans le cadre de ce régime, aucune autre charge n'est déductible.
Le plafond autorisé est de 70.000 € de loyers annuels.
| Locations concernées |
Logements meublés |
| Plafond annuels des loyers hors charges |
70.000 € |
| Abattement sur les loyers |
50 % |
| Autres déductions autorisées |
Aucune |
Tenue de comptabilité obligatoire ? |
Non |
Le régime micro-BIC classique
Le régime micro-BIC de tourisme
Autre régime fiscal intéressant pour investir dans l'immobilier locatif: le régime micro-BIC de tourisme.
Les avantages de ce régime par rapport au micro-BIC classique sont:
- Un plafond de loyer annuel plus élevé: 170.000 €;
- Un abattement de 71 % (au lieu de 50 %).
Dans ce cas, le locataire n'élit pas domicile dans le logement, et le bail est conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs.
| Locations concernées |
Meublés de tourisme |
| Plafond annuels des loyers hors charges |
170.000 € |
| Abattement sur les loyers |
71 % |
| Autres déductions autorisées |
Aucune |
Tenue de comptabilité obligatoire ? |
Non |
Le régime micro-BIC de tourisme
Investir dans l'immobilier locatif au régime réel
Les options fiscales mentionnées ci-dessus permettent de bénéficier d'une comptabilité allégée.
Dans certains cas cependant, il est préférable d'opter pour le régime réel.
C'est le cas lorsque le niveau de vos charges locatives dépasse l'abattement forfaitaire auquel vous avez droit
(30 % en location nue, 50 % ou 71 % en location meublée).
Pour plus de détails, j'ai écrit 2 articles avec des exemples de calculs pour le
régime micro-foncier et
le
régime micro-BIC.
Autre avantage fiscal: les amortissements de la location meublée
Je vais maintenant vous dire un secret...
Au moment d'investir dans l'immobilier locatif, peu de gens connaissent le pouvoir de l'amortissement. C'est pourtant une arme de
destruction massive en matière de fiscalité !
Cette stratégie, réservée à la location meublée, consiste à prendre en compte l'amortissement du bien immobilier, pour le déduire
des revenus locatifs.
L'impôt se trouve alors allégé voire totalement annulé.
Prenons un exemple:
Supposons que vous louiez des logements meublés, et que vos loyers annuels s'élèvent à 30.000 €.
Voici votre situation, si vous optez pour le régime micro-BIC:
| A - Loyers annuels (avec charges) |
30.000 € |
| B - Abattement (A x 50 %) |
15.000 € |
| C - Assiette d'imposition (A - B) |
15.000 € |
| D - Impôts sur le revenu (C x 14 %) |
2.100 € |
| E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %) |
2.580 € |
| Impôts totaux (D + E) |
4.680 € |
Régime micro-BIC
Si vos charges locatives sont inférieures à 15.000 € (8.000 € par exemple), le régime micro-foncier semble la meilleure option.
Mais si je vous dis que vous pouvez amortir la valeur d'acquisition de vos biens immobiliers (430.000 € sur 20 ans, par exemple), et
déduire ces amortissements de vos revenus locatifs, la situation n'est plus la même...
| A - Loyers annuels (avec charges) |
30.000 € |
| B - Charges locatives |
8.000 € |
| C - Amortissements (430.000 € / 20) |
21.500 € |
| D - Assiette d'imposition (A - B - C) |
500 € |
| E - Impôts sur le revenu (D x 14 %) |
70 € |
| F - Prélèvements sociaux (D x 17,2 %) |
86 € |
| Impôts totaux (E + F) |
156 € |
Régime réel avec amortissements
À la vue de ces chiffres, il faudrait être fou pour ne pas investir dans l'immobilier ! Il suffirait d'opter pour la location
meublée au régime réel et d'utiliser la stratégie des amortissements pour ne pas avoir à payer d'impôts.
Mais le diable se trouve dans les détails... et avant d'investir dans l'immobilier, quelques
"détails" sont à connaître.
Ce qui se cache derrière les incitations à investir dans l'immobilier locatif
La taxe foncière
Quoi que vous fassiez, lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière.
C'est d'autant plus fâcheux que cette taxe, variable selon la ville où se situe votre bien, n'est pas facilement prévisible.
De plus, il est probable que l'annulation progressive de la taxe d'habitation (à la charge du locataire) ait des
répercussions sur la taxe foncière (à la charge du bailleur)...
Au moment d'acquérir un bien pour investir dans l'immobilier locatif, assurez-vous de bien connaître cette taxe qui peut avoir un
grand impact sur votre rentabilité !
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Destinée à remplacer la Taxe Professionnelle, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) a été instaurée par la loi de Finances 2010.
Locations meublées
Pas d'échappatoires pour les locations meublées.
La CFE concerne aussi bien le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) que le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), dès lors que les revenus
dépassent 5.000 €, et quel que soit le régime d'imposition (y compris le régime micro-BIC).
Locations nues
En ce qui concerne les locations nues, la location de logements non meublés est exonérée de CFE, et la location de biens à usage autre que
l'habitation est taxée à partir de 100.000 € de revenus.
La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)
Cette taxe concerne uniquement les locations meublées.
Vous serez assujettis à la CVAE, dès lors que vous êtes soumis à la CFE et que vos revenus lcoatifs excèdent 152.500 €.
Les cotisations sociales
Les cotisations sociales constituent probablement le prélèvement le plus mal connu.
Pourtant, avant d'investir dans l'immobilier locatif, vous devez impérativement connaître le montant de vos futures cotisations sociales !
En effet, ces cotisations peuvent détruire votre rentabilité locative, et il faut savoir les anticiper ou les éviter.
Locations meublées
Si vos revenus locatifs n'excèdent pas 23.000 €, bonne nouvelle ! Vous ne serez pas assujetti aux cotisations sociales.
Dans le cas contraire, vous devrez vous acquitter de ces cotisations, en optant pour l'un des régimes suivants:
- le régime de l'auto-entrepreneur (dans la limite de 72.600 € de revenus locatifs)
- le régime général (dans la limite de 85.800 € de revenus locatifs)
- le statut du travailleur indépendant
D'autres seuils existent pour les meublés de tourisme.
Locations vides
Dans le cas des locations vides, le bénéfice foncier n'est pas concerné par les cotisations sociales. Seuls les prélèvements sociaux
(17,2 % en 2020) sont à prévoir.
Les frais de comptabilité
Si vous souffrez de phobie administrative, et si le niveau de vos revenus locatifs le permet, optez pour les régimes micro-foncier
ou micro-BIC.
En effet, la comptabilité au régime réel est un vrai casse-tête et requiert certaines compétences.
Il est d'ailleurs souvent indispensable de faire appel à un expert-comptable, et le coût associé est souvent élevé.
Les règles de base pour investir dans l'immobilier locatif
Vous le voyez, les cadeaux fiscaux accordés aux investisseurs immobiliers sont très relatifs, et il est important de connaître son niveau
réel d'imposition avant d'investir dans l'immobilier locatif.
Les régimes
micro-foncier et
micro-BIC sont vivement conseillés si
vous ne souhaitez pas dédier trop de temps à vos investissements, et éviter les mauvaises surprises.
Si en revanche, vous souhaitez vous constituer un parc immobilier important, il est primordial de bien vous informer et d'avoir la
bonne stratégie fiscale !
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