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Le régime micro-BIC, la panacée de l'immobilier locatif ?


Mise à jour: 13 décembre 2020

Louer en meublé est un excellent moyen de booster la rentabilité de vos investissements. Le régime micro-BIC vous permet de franchir le pas en toute simplicité.

Régime micro-BIC

Qu'est-ce-que le régime micro-BIC ?

"Micro-BIC" signifie "Micro Bénéfices Industriels et Commerciaux".

C'est un régime fiscal accessible aux entrepreneurs dans divers domaines (commerce, artisanat ou industrie). Il est aussi accessible aux investisseurs immobiliers.

Le régime micro-BIC est compatible avec les locations meublées, dans certaines conditions.

Le régime micro-BIC, dans quelles conditions ?

Vous pouvez accéder au régime micro-BIC dans les conditions suivantes:
  1. Vous louez des logements meublés;
  2. L'ensemble de vos loyers (charges comprises) ne dépasse pas 70.000 € (ou 170.000 € pour les meublés de tourisme).

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC donne droit à un abattement de 50 % sur vos loyers annuels (71 % pour les meublés de tourisme).

Prenons un exemple:

Voici ce que vous paierez pour 4.600 € de loyers annuels, dans le cas où votre tranche marginale d'imposition sur le revenu est de 14 %.

À ces 14 %, doivent bien sûr s'ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en 2021.
A - Loyers annuels (avec charges) 4.600 €
B - Abattement (A x 50 %) 2.300 €
C - Assiette d'imposition (A - B) 2.300 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %) 322 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %) 396 €
Impôts totaux (D + E) 718 €

Choix du régime micro-BIC

Comme le régime micro-foncier, le régime micro-BIC est un régime fiscal qui offre une grande simplicité, et qui vous exempte de faire appel à un comptable pour la déclaration de vos locations.

Même si, en location meublée, le régime réél simplifié est souvent plus intéressant (grâce à la déduction des charges et des amortissements), le régime micro-BIC est un bon point de départ pour commencer à construire votre empire immobilier !

Surtout si vous souhaitez garder une autre activité en parallèle de vos investissements.

Comment déclarer vos revenus micro-BIC

Pour déclarer vos revenus avec le régime micro-BIC, vous devez remplir la déclaration complémentaire n°2042 C Pro, et indiquer la somme de vos loyers dans la section "Revenus Industriels et Commerciaux", dans la case case SND (ou la case SNG dans le cas des meublés de tourisme).

Les obligations et taxes associées au régime micro-BIC

Pour bénéficier du régime micro-BIC, vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'INSEE. L'inscription est gratuite et se fait via le formulaire Cerfa 11921*05.

Par ailleurs, comme la location de logements meublés est une activité commerciale, vous serez assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), à partir de 5000 € de revenus locatifs. La CFE, apparue suite à la loi de Finances de 2010 remplace l'ancienne Taxe Professionnelle.

De plus, si vos loyers dépassent 152.500 € par an (uniquement possible au régime micro-BIC dans le cas des meublés de tourisme), vous devrez vous acquittez de la cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).

La CFE et la CVAE font partie des "surprises" qui attendent les investisseurs immobiliers novices. Pour bien anticiper votre niveau réel d'imposition avant de vous lancer, vous pouvez vous référer à l'article Investir dans l'immobilier locatif face au double jeu de l'état.

Le régime micro-BIC est-il fait pour vous ?

Quel est le niveau de vos dépenses locatives ?

Dans le cas où vos dépenses locatives (charges de copropriété, assurance, taxe foncière, amortissements...) représentent moins de 50 % de vos revenus locatifs, le régime micro-BIC vous sera favorable financièrement.

Le choix est donc simple: dans ce cas, le micro-BIC vous fera gagner du temps et de l'argent.

Dans le cas contraire (dépenses locatives supérieures à 50 % de vos loyers), le régime réél vous permettra de payer moins d'impôts.

Il vous faudra alors arbitrer entre les économies réalisées et le temps consacré à la comptabilité, et à la justification des dépenses. De plus, l'appel à un comptable professionnel sera parfois nécessaire, si vous optez pour le régime réél.

Bien évaluer le niveau de vos charges et de vos amortissements

Tout est dans le titre: de nombreux investisseurs oublient de prendre en compte les amortissements de leur bien immobilier, au moment de déterminer si le régime micro-BIC leur est favorable ou non.

Même si vos biens vous font gagner de l'argent (c'est quand même le but...), il n'est pas rare de pouvoir déclarer un résultat fiscal négatif grâce aux amortissements.

Reprenons le même exemple que ci-dessus, sans opter pour le régime micro-BIC. Supposons que vous amortissez le bien (valeur de 80.000 €) sur 20 ans, et que vos charges locatives sont de 1.400 €.
A - Loyers annuels (avec charges) 4.600 €
B - Charges locatives 1.400 €
C - Amortissements (80.000 € / 20) 4.000 €
Résultat comptable (A - B - C) -800 €

Choix du régime réel avec amortissements

Comme vous le voyez, le résultat fiscal est négatif et le régime réel pourrait vous être avantageux dans ce cas (sous réserve que le coût de l'expert-comptable n'impacte pas trop votre rentabilité).

Le régime micro-BIC est un bon point de départ

Si vous débutez en immobilier, et que vous louez des logements, vous aurez très souvent intérêt à basculer en location meublée.

Et pour cela, le régime micro-BIC est idéal si vous n'avez pas beacoup de temps à consacrer à vos investissements, ou que votre patrimoine n'est pas assez important pour justifier l'appel à un expert-comptable.

Le micro-BIC est un régime souple, qui vous fera réaliser des économies d'impôts par rapport au régime micro-foncier (location nue).

Par la suite, lorsque vos investissements auront pris de l'ampleur, il sera temps de découvrir d'autres régimes fiscaux pour vos locations, comme la location meublée en régime réél simplifié, par exemple.

C'est tout le mal que je vous souhaite...

Votre quittance en quelques clics

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