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Le régime micro-foncier - Avantages et inconvénients


Mise à jour: 9 janvier 2021

En investissement immobilier, il faut savoir se simplifier la vie... Et le régime micro-foncier peut vous y aider ! Dans quels cas ce régime est-il une bonne option ?

Régime micro-foncier

Les bases du régime micro-foncier

La simplicité est souvent le gage d'un investissement immobilier réussi ! Le régime micro-foncier s'inscrit dans cette logique et vous permet de simplifier votre comptabilité.

Et ce qui ne gâche rien, il peut constituer un excellent moyen d'alléger votre fiscalité !

Le micro-foncier en pratique

Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % sur l'ensemble de vos loyers. En contrepartie, vous ne pouvez prétendre à aucune autre déduction.

Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime micro-foncier, dans le cas où vos charges ne dépassent pas 30 % de vos revenus locatifs.

Quelques conditions pour accéder au régime micro-foncier

Le régime micro-foncier ne s'applique pas à tout type d'investissement immobilier. Vous pourrez opter pour ce régime uniquement si les 4 conditions ci-dessous sont remplies:
  1. Vous louez des logements, des bureaux, des commerces, ou des propriétés rurales (fermes, étangs...);
  2. Ces locations ne sont ni meublées ni équipées;
  3. Les revenus annuels (hors charges) que vous tirez de ces locations sont inférieurs à 15.000 €;
  4. Vos investissements ne relèvent pas d'un régime fiscal particulier (monuments historiques, Malraux ancien, Périssol...)
Lorsque les conditions ci-dessus sont remplies, le régime micro-foncier s'applique de plein droit (c'est-à-dire par défaut).

Cependant, ce régime fiscal n'est jamais obligatoire, et vous pouvez toujours opter pour le régime réel (par exemple si vos charges dépassent 30 % de vos revenus locatifs).

En revanche, dans le cas où vous dépassez le plafond de 15.000 €, en location nue, le régime régime réél devient obligatoire.

Un mot sur le régime réel ?

Dans le cas du régime réel, vous ne bénéficiez pas de l'abattement de 30 %, mais vous pouvez déduire les dépenses que vous avez engagées pour la location de vos appartements (petits travaux, frais de correspondance, intérêts d'emprunt...)

Vous devrez bien sûr garder les justificatifs de ces dépenses.

Il est important de noter que lorsque vous optez pour le régime réel, vous ne pourrez plus changer de régime d'imposition pendant 3 ans.

Quand choisir le régime micro-foncier ?

Le choix de la simplicité

Le premier avantage du régime micro-foncier, c'est sa simplicité.

Avantage non négligeable sachant que la majorité des investisseurs immobiliers ont aussi un métier...

Avec le micro-foncier, il suffit de reporter vos loyers (hors charges) sur votre avis d'imposition sur le revenu (case 4BE), et l'administration se chargera d'appliquer l'abattement de 30 %.

Pas de risque d'erreur et pas de temps perdu.

Le régime réel, quant à lui, est plus lourd: une déclaration séparée doit être jointe à l'avis d'imposition (déclaration 2044), et le recours à un comptable professionnel est fortement conseillé.

Le régime micro-foncier rime souvent avec économies

Si vos dépenses locatives représentent moins de 30 % de vos loyers hors charges, inutile de tergiverser: le régime réél n'a aucun intérêt pour vous.

Vous optimiserez votre imposition en optant pour le régime micro-foncier. économisez grâce au régime micro-foncier

Prenons un exemple...

Louis loue plusieurs appartements en location nue.

Sa tranche marginale d'impôts sur le revenu est de 14 %. Il devra payer, en plus, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en 2021.

Voici ses comptes annuels, s'il choisit le régime micro-foncier:
A - Loyers annuels (avec charges) 12.000 €
B - Abattement (A x 30 %) 3.600 €
C - Assiette d'imposition (A - B) 8.400 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %) 1.176 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %) 1.445 €
Impôts totaux (D + E) 2.621 €
Supposons maintenant que les dépenses locatives de Louis représentent 2.500 € par an.

Voici ses comptes s'il choisit le régime réel, au lieu du régime micro-foncier:
A - Loyers annuels (avec charges) 12.000 €
B - Dépenses locatives 2.500 €
C - Assiette d'imposition (A - B) 9.500 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %) 1.330 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %) 1.634 €
Impôts totaux (D + E) 2.964 €
Ici, les dépenses locatives de Louis représentent moins de 30 % de ses loyers annuels. Il a donc intérêt à recourir au régime micro-foncier (343 € d'économies par an).

En conclusion...

Le régime micro-foncier, réservé à la location nue, est un régime idéal pour vos premiers investissements, ou si vous ne souhaitez pas consacrer trop de temps à la gestion de vos biens immobiliers.

Comme toujours en immobilier, le choix de cette fiscalité dépend de votre situation, et il existe parfois des alternatives plus avantageuses, et à peine plus contraignantes.

Si vous louez des logements par exemple, la location meublée présente de nombreux avantages. Découvrez la différence entre location vide et location meublée.

Votre quittance en quelques clics

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